理由是什么呢?为什么说中国的地产已经结束了暴涨时代,理由有四个:
第一,在过去15年,大家知道地产是从2001年开始启动的,然后不断加速,大家看看地产启动的前提条件是什么。首先,房子是用来住的,从居住属性来看,在过去15年人口因素是非常核心的因素,60、70后、80初进入婚育高峰,他们对住房的刚性需求和改善性需求拉动了过去这一轮长达16年的地产牛市,这是人口因素,既然房子是人住的,没有人,谁来住房子呢?

第二,除了生育人口的自然高峰以外还有农村迁移到城镇的城镇化,在过去16年,我们的城镇化率从36.22%上升到57.35%,这21个点的城镇化率意味着什么?意味着大量农村人口涌入城镇,对城市的住宅构成了一个实际需求。
第三,收入因素,2000年到2016年,16年中城镇居民的收入增长了5.45倍,这是平均可支配收入。这些增长背后每年的复合增长超过11%,所以人口的增长、人口的流动、城市化率加上居民收入的增长是过去地产周期繁荣最坚实的基础,也就是“房子是用来住的”概念。
接下来房地产还有第二层属性,除了消费属性它还有投资属性,其实房子也是用来炒的,炒房的也不乏其人,炒房的条件是货币环境,大家看看过去16年,货币供应量从12.7万亿增长到去年年底的155万亿,我们的货币增长了多少?十倍都不止,也就是说每年M2的年复合增长率是16.9%,很多地方的房价其实还没有跑赢印钞机呢,印钞机效应。
第四,信贷环境,大家知道公积金制度也是最近几年推起来的,还有低于标准利率,打九折、打八折甚至打七折的住房按揭贷款利率。宽松的货币条件、宽松的信贷环境,这是房子用来投资的一个很基本的条件,因为你持有它的成本在那里。
上面植草格厂家讲的都是需求的因素,过去15年,整个市场的需求是非常强劲的,首先是居住需求,其次是投资需求,在供给端我们看到的是土地供给始终被地方政府所把控,对住宅用地审批的严格,无论主观还是客观实际上都在不断推高房价。